AUDIATUR ET ALTERA PARS

Egy ismert fővárosi ügyvéd több alkalommal is egyértelműen elismerte – a bírósági tárgyalások során, egykori ügyfelének írt leveleiben, és a közelmúltban a jelen interjút készítő újságíróval folytatott informális beszélgetés során is –, hogy teljes körű jogi megbízottként egy (hétköznapi esetnek számító) egyszerű lakásadásvételi szerződéskötéssel kapcsolatos ügyvédi munkája során többször hibázott. A Fővárosi Ítélőtábla jogerős közbenső ítélete (6.pf.20.777/2007/699) alapján – ez az alperes ügyvéd –, a felperessel szemben teljes kártérítési felelősséggel tartozik, a 1997. december 23-i adásvételi szerződéssel kapcsolatos ügyvédi megbízási szerződés hibás teljesítése miatt. Ehhez képest – a jelenleg is Ügyvédi Kamarai tagsággal rendelkező jogász – milliós nagyságrendű követelést kíván érvényesíteni egykori ügyfelével szemben. Nézzük az ügy tényszerű hátterét, és elgondolkodtató részleteit!

 

Az illusztráció a Retro FM felvétele

PR Herald: – Miként lehetséges, hogy Önnek – a valaha teljes jogú megbízással rendelkező ügyvédnek jelenleg anyagi jellegű követelései vannak egykori ügyfelével szemben? Kérem, foglalja össze röviden, és tényszerűen: miként jutott el ez az ügy a jelenlegi szituációig!

Dr. Ügyvéd: – Egykori ügyfelem: Jahn Ibolya, 1997. december közepén keresett fel azzal, hogy van egy nagyon kedvező áron megszerezhető lakás, készítsem el az adásvételi szerződést, de az ingatlan tulajdoni lapján számos széljegy található. (Ez volt az az időszak, amikor a telekkönyvi ügyhátralékot – a hivatal leterheltsége miatt – csak több éves késéssel dolgozták fel, a tulajdonjog-bejegyzési kérelmeket sorba állították, és évek elteltével foglalkoztak velük.) Kiváltottam a földhivatalból valamennyi korábbi szerződés másolatát, amelyek a széljegyek alapját képezték (ez akkor egyébként még nem volt az ügyvédek számára előírt kötelezettség), ezeket ismertettem az ügyfelemmel. Azért nem tűnt kockázatosnak a sok széljegy megléte, mivel az összes korábbi szerződést ügyvéd készítette és ellenjegyezte. Valóban nem vettem észre azt az anomáliát a tulajdoni lapon bejegyzett tulajdonos cég, és az első magánszemély vevő közötti szerződésben, hogy a tulajdoni lapon „ingatlanközvetítő”, a szerződésben pedig „Ingatlankezelő Rt.” elnevezés szerepelt, ugyanazon székhellyel, ugyanazon aláíró vezérigazgatóval. (Ezt minősítette később, a volt ügyfelem által ellenem indított perben a bíróság „jogellenes magatartásnak”. Csak később jutott a tudomásomra, hogy ezt a szerződést egy vak (SIC!) ügyvéd készítette. A fenti szerződés földhivatali benyújtása után öt évvel vette kézbe a földhivatal az ügyet, és azzal az indokkal utasította el a volt ügyfelem tulajdonjog bejegyzési kérelmét, hogy a jogelőd (akitől vette a lakást) sem volt tulajdonos. A volt ügyfelem időközben eladta a kérdéses lakást, és a vevők – akik szintén széljegyen voltak – a tulajdonjoguk bejegyzésének elmaradása miatt elálltak a szerződéstől, majd pert indítottak a volt ügyfelem ellen. A volt ügyfelem pedig ellenem – kártérítést igényelve.

PR Herald: – Az ügyvédi műhibát, és az Ön jogászi tevékenysége következtében bekövetkezett károkozást a bíróság egyértelműen megállapította, a felperest ért kár bekövetkezését, az Ön jogszerűtlen magatartását és a kettő közötti okozati összefüggést 2008. februárban maradéktalanul bizonyították.

Dr. Ügyvéd: – A volt ügyfelem tulajdonjoga bejegyzésének elmaradását nem a fenti műhiba okozta, hanem az a tény, hogy akinek a bejegyzett telekkönyvi tulajdonos cég eladta a lakást, az lopott személyi igazolványt felhasználó fiktív személy volt – ahogy azt később a nyomozás megállapította. Az általam készített szerződést tehát érdemben nem is vizsgálta a földhivatal (ezzel az erővel akárhány tévedés, elírás is lehetett benne), hiszen a széljegyek láncolata már korábban megszakadt, és nem létező tulajdonostól a későbbi jóhiszemű jogszerzők sem tudhattak tulajdonjogot szerezni. Érdemes lenne arról majd cikket írni, hogy az ügyvédi kárfelelősség elvileg ún. polgárijogi felelősség, ahol a jogellenességet, a bekövetkezett kárt, illetve a kettő közötti ok-okozati összefüggést az igényt érvényesítő félnek kell bizonyítani. Ehhez képest az ellenem indult kártérítési ügyben objektív, azaz ún. „kimentő felelősségi rendszer” alapján ítélkeztek a valamennyi fokon eljárt bíróságok. Tehát nem az volt a bíróságok szerint a jogilag releváns körülmény: milyen ok vezetett ahhoz, hogy a volt ügyfelem nem szerzett tulajdont, hanem az: miért nem vettem észre és oktattam ki az ügyfelemet a fenti széljegy-anomáliáról. Az ellenem immár 9 éve folyamatban lévő perben először a kártérítési kereset jogalapja került megállapításra a fenti okból, jelenleg az összegszerűség kérdésében folyik a jogvita. Amikor 2008-ban ún. közbenső ítélettel kimondták a kártérítő felelősségemet, akkor az a család, akiknek a volt ügyfelem eladta a lakást, és akik a volt ügyfelemmel szemben már jogerős marasztaló ítélettel rendelkeztek, illetve ellene végrehajtási eljárást indítottak, a végrehajtó útján lefoglaltatták azt a követelést, amelyet a volt ügyfelem velem szemben támasztott. Ezzel olyan „egyirányú utcába” kerültem, ahonnan a volt ügyfelem felé már nem teljesíthettem, csak a vevő család részére. Ilyen előzmények után kötöttem meg velük azt az engedményezési (faktorálási) szerződést, amellyel az ő követelésüket kiegyenlítettem, és a jogviszonyban a helyükre léptem. Mielőtt emiatt – a jogilag amúgy teljesen helyénvaló jogintézmény alkalmazása miatt –, megköveznének, szeretném leszögezni: a kártérítő felelősségemet az általam készített szerződésben szereplő 7,5 millió Ft vételárra nézve mondta ki a bíróság. Én pedig kénytelen voltam annak a családnak a kárát kiegyenlíteni, akiknek a volt ügyfelem eladta a lakást. Amely eladási ár 13.950 ezer Ft volt (a család tőlem a késedelmi kamatok miatt majdnem 19 millió Ft-ot kapott). Tehát jóval többet fizettem ki a volt ügyfelem helyett (hiszen őt kötelezték erre), mint amekkora kár okozásában vétkesnek találtattam. A kárenyhítési kötelezettség gyakorlása egyébként szintén polgári jogi szabály. Az engedményezés jogszerűségét a volt ügyfelem ugyan megtámadta, de azt több bíróság jogerősen rendben lévőnek találta.

PR Herald: – Véleménye szerint az ügyvédi etika elveinek maradéktalanul megfelel-e az Ön által kezdeményezett és lebonyolított faktorálás?

Dr. Ügyvéd: – A volt ügyfelem teljesen tisztában van azzal, hogy ebben az ügyben kizárólag én jártam eddig rosszul, hiszen a kárt valójában okozó fehérgalléros bűnözők a mai napig rejtve vannak. Ő pedig – mielőtt a végrehajtó lefoglalhatta volna a fenti vételárból vásárolt lakását – azt több mint 30 millió Ft-ért eladta, ezzel a végrehajtási eljárást meghiúsította. (Ebből az összegből persze a lakhatását is többszörösen megoldhatta volna, egyelőre a perben arra hivatkozik, hogy miattam kellett „albérletből albérletbe költöznie”.) Tehát egyedül én egyenlítettem ki azt a kárt, amely ebben az ügyben eddig összegszerűen felmerült. A volt ügyfelem többször feljelentett az ügyvédi kamaránál, amely feljelentésekben ezt a szerinte „etikátlan” engedményezést is szóvá tette. Az Ügyvédi Kamara megvizsgálta az ügyet, majd az ellenem indult valamennyi fegyelmi eljárást megszüntette. Az ügyvédek etikai szabályai ugyanis sehol nem tiltják, hogy egy ügyvéd a volt ügyfele által ellene indított perben ne tudjon úgy védekezni, ahogy azt a polgári jog szabályai lehetővé teszik. Amióta ezt az engedményezési szerződést megkötöttem, azóta (bár korábban is volt próbálkozásom erre) számtalan alkalommal próbáltam megegyezni a volt ügyfelemmel. Hangsúlyoztam, hogy az általam teljesített többlet-kifizetést nem érvényesítem vele szemben, sőt helyette a végrehajtási eljárás költségeit is teljesítem, illetve több millió Ft-ot is ezeken felül felajánlottam a részére. Sajnos, még választ sem kaptam az utolsó ajánlatomra. A tudomásomra hozta, hogy ő perben akarja az igazát érvényesíteni, az őt a pereskedések miatt ért vagyoni- és nem vagyoni károkat kamatostul rajtam leverni. Mivel olyan kijelentés is elhangzott a részéről, hogy „ez a per minket az életünk végéig is el fog kísérni”, kénytelen vagyok azt feltételezni, hogy itt már nem egy ügyvédi műhiba reparációjáról, hanem a volt ügyvédjének az anyagi-, egzisztenciális tönkretételéről van szó. Legyen ez az eset örök okulás valamennyi ügyvéd kollegának, aki más ügyvédek munkájában bízva nem a legnagyobb alapossággal vizsgálja át a rábízott ügy előzményi iratait. Legyen ez akár egy karácsony előtti napon is, ahogy az én esetemben – az 1997-es év karácsonya előtt történt…

Author: Varga Mihály

Stratégiai kommunikációs tanácsadó, a PR Herald – az első magyar public relations szakfolyóirat – alapító-főszerkesztője. 1983-ban kezdi pályafutását a Magyar Televízió Szegedi Stúdiójában, mint szerkesztő-rendező, majd ’85-től filmgyártásvezetőként dolgozik Budapesten. 1987-től a Magyar Tudományos Akadémia Kutatófilm-stúdiójánál produkciós menedzser. A rendszerváltás idején (illegális körülmények között) külpolitikai tudósításokat szervez, külföldi televíziós társaságoknak szállít dokumentumfilmeket és híranyagokat, a „Keleti Tömb” utolsó szocialista országainak végnapjairól. Több száz publicisztika, rádió- és lapinterjú szerzője és szerkesztője. Olyan szervezetek és vállalatok pr-tevékenységét segítette/segíti, mint az ORTT, a Magyar Államkincstár, a Szerencsejáték Zrt., a Nemzeti Szakképzési Intézet, a Magyar Villamos Művek Rt., a Levegő Munkacsoport, a Fogyatékos Személyek Esélyegyenlőségi Közalapítványa és a Workania. A pályájuk elején álló tehetséges emberek megszállott támogatója. Kapcsolat: varga.mihaly@prherald.hu

Vélemény, hozzászólás?